Закрыть

Как продать квартиру в Беларуси без посредников и не остаться без денег

Топ-статьи | 29-07-2020 | 951

С чего начать продажу квартиры. Подробный порядок действий.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника и от покупателя.

Когда все документы собраны куда идти, к кому обращаться?

Как проводится оплата при продаже квартиры?

Договор купли-продажи квартиры

Регистрация недвижимости в БТИ

Как и когда передадут деньги за квартиру?

Когда окончательно можно считать, что квартира перешла к новому собственнику?

Нюансы, или частные случаи

Как продать квартиру самостоятельно с чего начать. Как продать квартиру без агенства, если в ней прописан собственник. Подробный порядок действий.

Как продать квартиру с чего начать оформление документов? Как быть, когда в квартире прописан сам собственник? На первый взгляд эти вопросы кажутся неразрешимыми, особенно когда продавец решил обойтись без посредников. Однако ничего сложного нет, если придерживаться правильной последовательности действий.

Шаг 1. Определиться с ценой реализации квартиры. Эту сумму продавец должен указать в договоре с покупателем, а также в уведомлении другим собственникам, имеющим право преимущественного выкупа. Если владельцы долей в течение месяца не предпримут никаких действий или дадут письменный отказ, можно будет размещать объявление о продаже.

ВНИМАНИЕ! Уведомление пишется от руки в свободной форме и направляется заказным письмом всем собственникам, имеющим право преимущественного выкупа. При отказе получать письмо направляется повторное уведомление, которое составляет и заверяет уже нотариус в присутствии свидетелей.

Шаг 2. Собрать документы, необходимые для продажи квартиры. Открыть счет в банке, если планируется безналичная оплата.

Шаг 3. Заключить договор с покупателем и удостоверить у нотариуса, либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Шаг 4. Зарегистрировать договор в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. В зависимости от условий договора на этом этапе покупатель может не присутствовать.

Шаг 5. Подать документы на регистрацию по новому месту жительства и забрать паспорт с другим штампом. Юристы советуют включать в текст договора купли-продажи пункт об обязательстве бывшего собственника сменить прописку . Так покупатель квартиры обезопасит себя от недобросовестного продавца, а в случае невыполнения условия получит основания для выселения в судебном порядке.

ВНИМАНИЕ! Согласно Указу Президента № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» сниматься с регистрационного учета не нужно.

Какие документы нужны для продажи квартиры в РБ от собственника и от покупателя. Где их брать. Образцы документов

Если собственник решил продать квартиру без риелторов, обязанность по сбору документов полностью ложится на его плечи. Он должен учесть, что справки действительны ограниченное время, к тому же за их оформление придется заплатить. Итак, какие документы нужны для продажи квартиры в РБ собственнику:

  • договор купли-продажи. Можно составить самостоятельно или обратиться к регистратору (нотариусу);
  • паспорт гражданина;

 

  • отказ от покупки собственников, имеющих право преимущественного выкупа. Оформляется в письменном виде и заверяется нотариально;

 

  • письменное и нотариально заверенное согласие супруга (в т.ч. бывшего) на сделку, если имущество находится в совместной собственности. Пишется от руки в свободной форме;
  • заявление о том, что у продавца нет супруга, который претендует на помещение или имеет преимущественного права выкупа. Пишется до удостоверения договора в свободной форме;
  • выписка с лицевого счета. Выдается организацией, ответственной за эксплуатацию жилья (ЖЭС), либо справочно-расчетным центром. Действительна в течение месяца;
  • справка о составе семьи, месте их жительства, количестве прописанных жильцов. Выдается в справочном центре, либо в местном распорядительном и исполнительном органе;
  • свидетельство о праве собственности или иные бумаги, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Сюда относится договор об определении долей, брачные договоры, договоры дарения, мены;

 

  • выписка ЕГРНИ с отметкой "для нотариального удостоверения". Выдается Агентством по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшее БТИ);
  • разрешение на продажу, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане. Выдается органами опеки и попечительства;
  • квитанция об уплате госпошлины. Реквизиты выдаются тем органом, который будет регистрировать договор (нотариусом либо БТИ). Оплатить можно через банк;
  • паспорт БТИ.

ВНИМАНИЕ!Если возникает вопрос о дееспособности, собственнику следует обратиться в наркологический и психоневрологический диспансер за справками.

Покупателю для заключения сделки нужны только деньги и документы. В случае, если он не является гражданином РБ, но проживает в стране более 183 дней, потребуется справка, подтверждающая данный факт.

Когда все документы собраны куда идти, к кому обращаться?

Следующий этап после сбора документов – удостоверение договора и документов. Здесь вопрос о том, как правильно продать квартиру, решается бывшим и будущим собственниками совместно. Удостоверить сделку можно через:

  • нотариуса;
  • регистратора по месту нахождения имущества (БТИ или БРТИ).

Перед регистрацией ответственное лицо проверяет личности заявителей, полноту предоставленного пакета документов, помогает заполнить заявление об удостоверении документа, удостоверяется в праве продавца распоряжаться собственностью. После этого обеим сторонам на руки выдается расписка с указанием перечня документов и даты их приема.

Второй этап - государственная регистрация договора купли-продажи. Ее осуществляет только БТИ на основании письменного обращения сторон сделки. Понадобится паспорт, оригинал удостоверенного договора, заявление, квиток об оплате госпошлины. Бланк заявления выдает сотрудник регистрирующего органа.

Третий этап - государственная регистрация перехода права собственности. Данную услугу также оказывает БТИ. Это заключительный этап, после которого право собственности полностью переходит к продавцу. Для оформления потребуется паспорт, заявление, акт приема-передачи помещения, расписка о получении денег, квиток об оплате услуг по регистрации (реквизиты можно взять в БТИ и оплатить через банк).

Как проводится оплата при продаже квартиры в Беларуси. Договор задатка. Оплата через банк. Почему это выгодно и правильно. Как и когда передаются все деньги за квартиру.

Чтобы продать квартиру без посредников, нужно тщательно продумать все этапы сделки. Особенно это касается порядка и сроков оплаты. Покупатель может передать деньги до государственной регистрации договора купли-продажи, во время или после данного действия, частями или полностью.

Если стороны не готовы сразу заключить основной договор, гарантией исполнения данного обязательства в будущем может стать соглашение о задатке. Задаток – это сумма денег, выплачиваемая одной из сторон и подтверждающая ее намерение осуществить сделку по покупке недвижимости. Такой документ не требует нотариального удостоверения, а в случае отказа одной из сторон гарантирует защиту интересов другой.

Чтобы снизить риск обмана при расчете, следует договориться о безналичной оплате. Это условие включается в пункт "Условия и сроки оплаты". Стороны могут заранее выбрать учреждение с минимальной комиссией и открыть расчетный счет в национальной валюте, а также распределить расходы за оказанные услуги.

Безналичный расчет имеет несколько преимуществ. Не нужно перевозить крупную сумму наличных денег, отсутствует риск получить поддельные банкноты, а также стать жертвой преступников. Кроме того, факт оплаты будет подтверждаться банковским документом, что в случае судебного разбирательства поможет доказать добросовестное исполнение обязательств.

Порядок и сроки окончательного расчета за квартиру определяются в соответствии с условиями договора. Если отсрочек платежей не предусмотрено, последний платеж должен совпадать по дате с днем подачи договора на государственную регистрацию. Наличными лучше рассчитываться непосредственно в нотариальной конторе при свидетелях , либо в банке в момент снятия денег.

Договор купли продажи квартиры

 

Согласно п. 1 ст. 520 ГК РБ договор купли-продажи – документ, обязывающий продавца передать имущество в собственность покупателю. Он составляется в письменной форме (ст. 521 ГК РБ) и визируется всеми сторонами сделки. Несоблюдение этих требований влечет признание документа недействительным.

ВНИМАНИЕ!Право собственности на недвижимость переходит от продавца к клиенту не в момент исполнения обязательств по договору, а в момент государственной регистрации права собственности.

Ст. 525 ГК РБ обязывает указывать в договорах данные, позволяющие идентифицировать продаваемую недвижимость (например, точный адрес), а ст. 526 ГК РБ - цену продажи. Также в договоре следует указать:

  • данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, гражданство, прописка, дата и место рождения);
  • документ, подтверждающий право собственности на имущество;
  • лиц, которые сохранят право пользования помещением после продажи квартиры;
  • момент передачи денежных средств и жилплощади;
  • заверение продавца о том, что имущество не в залоге, не подарено, не арестовано. Пишется в свободной форме от руки;
  • условия оплаты государственной пошлины;
  • отсутствие взаимных претензий у сторон по коммунальным расчетам;
  • количество экземпляров документа;
  • реквизиты сторон.

Обязательным приложением к договору купли-продажи является акт приема-передачи (ст. 527 ГК РБ). Назначение документа - подтвердить факт перехода имущества от продавца к покупателю. Он составляется в трех экземплярах - по одному для каждой из сторон, последний передается со всеми документами в орган, который будет регистрировать договор купли-продажи.

 

Регистрация недвижимости в БТИ

Это самый важный момент, после которого имущество полностью перейдет во владение нового собственника. Подавать документы нужно орган по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него. В Минске эти услуги оказывает РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». Потребуются документы:

  • оригинал паспорта;
  • заявление по установленной форме (выдается специалистом БТИ и заполняется в его присутствии);
  • договор купли продажи, заверенный надлежащим образом;
  • квитанция об оплате сбора за услугу (реквизиты можно взять в БТИ и оплатить в день обращения через банк);
  • передаточный акт;
  • расписка в получении денег, если этого требуют условия договора.

Обычно покупатель и продавец вместе регистрируют сделку. Однако в договор может быть включен пункт о том, что данное право принадлежит только одной стороне, а присутствие второй не потребуется. Исключение составляют случаи, когда пакет документов неполный или подлинность документов вызывает сомнения.

После этого нужно зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. Пакет документов аналогичен, подается тоже в БТИ, а сам процесс не занимает больше 5 рабочих дней. По окончании на руки выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

ВНИМАНИЕ! Специалисты рекомендуют делать 2-3 копии каждого документа. Это значительно упростит весь процесс оформления сделки.

Как и когда передадут деньги за квартиру

Рассчитаться можно до заключения договора, во время подписания или после. С точки зрения юристов лучшим моментом считается день подачи документов на государственную регистрацию. Это обезопасит продавца и покупателя от мошенничества, так как гарантом чистоты сделки будет выступать государственный орган.

ВАЖНО! В случае, когда деньги передаются заранее, в договоре нужно указать, что право подачи заявления о регистрации принадлежит исключительно покупателю.

Расчет производится только в национальной валюте. Запретов на определение эквивалента в любой другой валюте нет. Это положение можно закрепить в тексте договора. Окончательная сумма будет зависеть от текущего курса и изменяться пропорционально его росту или снижению.

Когда окончательно можно считать, что квартира перешла к новому собственнику?

В п. 2 ст. 224, ст. 522 ГК РБ оговаривается, что договоры об отчуждении имущества подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации. Таким образом, право собственности полностью переходит к новому собственнику с момента регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. Дата выдачи свидетельства считается днем, когда покупатель стал собственником жилища.

Нюансы, или частные случаи:

Как продать квартирув РБ, если в ней прописан человек не собственник

Если прописанный не является собственником, его согласия на продажу не требуется. Однако он сохранит за собой право пользования жилым помещением, следовательно, покупатели вместе с квадратными метрами получат и нового соседа. Например, в квартире брата прописана сестра. Если собственник решит продать жилплощадь, ему не нужно будет выписывать родственницу.

При продаже квартиры «с довеском» необходимо учитывать требование ст. 529 ГК РБ. То есть в договоре следует указать лиц, которые смогут пользоваться помещением после перехода права собственности. Нарушение этого условия является основанием для расторжения и признания сделки недействительной.

ВНИМАНИЕ! Чтобы продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и попечительства или решение исполкома.

Как продать квартиру в Беларуси, если один из собственников против

Так как совершить сделку без письменного согласия всех собственников нельзя, процесс продажи квартиры нужно начинать с уведомления совладельцев. Согласно ст. 253 ГК РБ документ направляется в письменной форме по почте с указанием всех условий продажи (цены, наличия рассрочки и пр.). В течение месяца с момента получения уведомления другие собственники могут выкупить продаваемую долю, либо написать отказ.

ВНИМАНИЕ! При несоблюдении процедуры уведомления суд признает сделку недействительной.

Если собственник сознательно уклоняется от дачи согласия и не получает уведомление, его нужно пригласить в нотариальную контору под предлогом подтверждения права на долю в квартире. Затем в присутствии нотариуса и свидетелей вручить уведомление и зафиксировать данный факт на видео. Если в течение месяца он не выкупит долю, ее можно будет продать любому.

Еще один вариант решения проблемы – подача иска о препятствовании в распоряжении имуществом. Как правило, суды учитывают доводы истца о попытках добросовестного уведомления и могут обязать ответчика получить документ. После этого можно подавать объявление о продаже квартиры.

Как продать квартиру в Беларуси без собственника

Как продать квартиру быстро, если собственник не может лично встречаться с покупателями? Самый простой способ – оформить генеральную или целевую доверенность. Этот документ предоставляет полномочия поверенному на заключение сделки. Однако у целевой доверенности есть одно отличие - в ней должна быть указана конкретная квартира (точный адрес, площадь), а вот сумма будет зависеть от спроса.

Срок действия доверенности - не более 3 лет, если он не указан, документ станет недействительным по истечении 1 года со дня оформления. Доверенность заверяется нотариально, в противном случае она не имеет законной силы. При возникновении сомнений в поверенном можно отозвать доверенность, а лицо, которому она была выдана, обязано немедленно вернуть оригинал документа (ст. 190 ГК РБ).

Имея на руках доверенность, представитель собственника вправе предварительно согласовывать условия купли-продажи, цену, а также любые другие вопросы. А вот на этапе подписания договора и передачи доверителю лучше присутствовать лично. Если собственник проживает в другой стране, он может оформить доверенность у любого местного нотариуса, затем документ нужно перевести и заверить уже у белорусского нотариуса.

Процесс продажи квартиры за наличку

Расчет наличными всегда несет определенный риск. Продавец может получить в оплату поврежденные или поддельные банкноты. Передавая деньги в небезопасном месте без свидетелей можно стать жертвой мошенников или грабителей. Самое опасное – наличный расчет иностранной валютой, это карается штрафом (п. 1.2. Указа Президента РБ от 09.02.2015 года № 49) и признанием недействительным договора купли-продажи.

Чтобы избежать неприятностей, следует соблюсти несколько простых правил. Во-первых, рассчитываться только в национальной валюте. При необходимости ее можно пересчитать по курсу в евро или доллары, заложить комиссию. Все это необходимо зафиксировать в договоре.

Во-вторых, не нужно торопиться с расчетом. Специалисты рекомендуют завершать сделку в присутствии нотариуса или регистратора. При этом в договор нужно включить пункт о том, что оплата произведена до подписания документа, который в соответствии со ст. 527 ГК РБ имеет силу акта приема-передачи жилого помещения.

ВАЖНО! Предварительно следует пересчитать деньги, убедиться в их подлинности и заклеить конверт так, чтобы его нельзя было незаметно вскрыть.

Факт передачи средств подтверждается распиской, которая пишется от руки в свободной форме. Если деньги передавались в присутствии свидетелей, их ФИО и паспортные данные указываются сразу за подписями продавца и покупателя. В случае, когда документ составляется в нотариальной конторе, расписку удостоверяет нотариус.

 

Если покупатель снимает деньги с расчетного счета, то оплату рекомендуется провести прямо в банке. В переговорной комнате деньги передаются продавцу и обе стороны подписывают договор купли-продажи. Далее покупатель самостоятельно обращается к регистратору за свидетельством о регистрации перехода права собственности.

Может ли муж продать жене квартиру

Закон не запрещает продажу имущества близкому родственнику. Сделка проводится в обычном порядке, как если бы покупатель был посторонним человеком. Если супруга приобретает квартиру за счет собственных средств и это подтверждается документально, при разводе жилплощадь останется за ней.

Продаст ли муж квартиру без жены

Да, такое возможно в нескольких случаях.

Во-первых, если между мужем и женой подписано соглашение об изменении режима совместного владения собственностью. Например, согласия жены не требуется, если по условиям брачного договора все имущество принадлежит только супругу.

Во-вторых, имущество было приобретено до брака и на средства одного из супругов. Данный факт подтверждается решением суда о признании права собственности только за мужем/женой или документами об оплате. Также нотариус зарегистрирует сделку, если после развода квартира была полностью отдана бывшему супругу.

Особого внимания заслуживают случаи, когда жена длительное время не проживает в квартире или ее местонахождение неизвестно. Здесь вступает в силу Решение Совета нотариусов при Минюсте РБ от 22.01.1999 «Обобщение нотариальной практики по вынесению нотариусами постановлений об отказе в совершении нотариальных действий». Сделку зарегистрируют, если муж предъявит вступившее в силу решение суда о признании супруги безвестно отсутствующей.

Во всех остальных случаях действуют положения ст. 259 ГК РБ и ст. 23 КоБС, согласно которым все имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым. Это означает, что супруги имеют равные права распоряжения недвижимостью, но совершать сделки они могут только с письменного разрешения друг друга. То есть, перед тем, как принять документы, нотариус проверит наличие доверенности от жены и печати в паспорте, а после этого приступит к регистрации сделки.

ВАЖНО! Если после развода общее имущество не было разделено, то продать квартиру без нотариального согласия бывшей супруги нельзя.

Если продаешь квартиру в РБ, платишь ли налог

НК РБ разрешает не платить подоходный налог с продажи квартиры, при условии, что это единственное жилье, которое находилось в собственности 5 лет. Данное правило распространяется на всех налоговых резидентов, т.е. лиц, проживающих на территории страны более 183 дней в течение календарного года.

Во всех остальных случаях придется платить налог в размере 13%. Рассчитывается он путем умножения ставки налога на разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры. Оплата производится в срок до 1 июня года, следующего за годом продажи. Если сделка состоялась в 2020 году, перечислить подоходный налог следует до 1 июня 2021 года.

ВНИМАНИЕ! Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму фактически произведенных расходов (ремонт, строительство, погашение процентов по кредиту на покупку квартиры и т.д.)

Перед уплатой налога необходимо подать декларацию. Сделать это нужно не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи. Например, квартиру продали в 2020 году, следовательно, отчитаться нужно до 31 марта 2021 года.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал @govorim_news
Заметили ошибку? Выделите текст, нажмите Ctrl+Enter и оставьте замечание!

Написать комментарий

Информация
Чтобы написать комментарий вам нужно авторизоваться или зарегистрироваться

Обращались ли вы за помощью в милицию?

Новости Беларуси

Корона возвращается: в Беларуси подтверждено более 800 новых случаев заражения за сутки

Хотите узнать больше? По данным на 23 октября впервые с конца августа прирост выявленных случаев превысил 800 человек. Как сообщил Минздрав в своем официальном

На акциях 18 октября было задержано 230 человек

Хотите узнать больше? Данные приводит сайт правозащитников «ВЕСНА». Некоторых из задержанных позже отпустили. Имеется информация, что среди задержанных есть

Рынок корпоративных облигаций Беларуси скорее мертв, чем жив

Хотите узнать больше? Рынок корпоративных облигаций Беларуси по-прежнему едва дышит Как таковой инвестиционной активности на рынке корпоративных облигаций как не было, так

Что делать, если вас на работе или службе пытаются заставить пойти на митинг?

Хотите узнать больше? Власти планируют свезти тысячи бюджетников со всех концов Беларуси 25 октября в Минск, где по их задумке должен пройти масштабный митинг за

США отказались считать "белорусское экономическое чудо" рыночной экономикой

Хотите узнать больше? США не признали Беларусь страной с рыночной экономикой Беларусь сохранит статус страны с нерыночной экономикой, сообщается на сайте Министерства

В Минске женщины снова вышли на Женский марш - фото, видео

Хотите узнать больше? «Пошел вон, ты и твой ОМОН!» — скандирует колонна женщин на проспекте Независимости в Минске. Женщин требуют отставки Лукашенко, свободных выборов и

Что сейчас со "старой" белорусской оппозицией?

Хотите узнать больше? Акция протеста в Минске, 18 октября Широко распространено мнение, что наблюдающийся сегодня в Беларуси небывалый общественный подъем, многотысячные

Секретная поддержка госпредприятий на 2 млрд. рублей из бюджета вызывает вопросы

Хотите узнать больше? Лукашенко говорил, что «вертолетных» денег не будет, но группе госпредприятий выделили не менее двух миллиардов. За июнь-сентябрь власти выделили не