Закрыть

Как самому продать или купить квартиру на «вторичке» без агентства

Топ-статьи | 21-05-2015 | 451 931

Риэлторские агентства прочно закрепились на рынке вторичке – едва ли не каждое второе объявления о покупке или продаже приводит именно в агентство. Но так ли их услуги нужны на самом деле? Рассмотрим наиболее типовые случаи самостоятельной покупки или продажи квартиры.

1. Купить/продать приватизированную квартиру

Для покупки квартиры в Минске необходимо всего две вещи:

  1. Паспорт
  2. Деньги

Для продажи необходим уже пакет документов, но большинство из них должны быть на руках у собственника

  1. Свидетельство о государственной регистрации
  2. Договор
    1. Купли-продажи, в случае покупки квартиры на вторичном рынке
    2. О долевом строительстве, если квартира строилась
    3. О наследовании, если квартира унаследована
    4. О дарении, если квартира была подарена
    5. О приватизации, если квартира приватизирована
  3. Технический паспорт (с планом квартиры)

Покупателю следует ознакомиться с этими документами еще до заключения сделки

Таким образом, если нет никаких исключительных обстоятельств, продавцу необходимо получить еще:

  1. Копию лицевого счета (выдает ЖЭС по предъявлению паспорта). Копия действительна в течение месяца и выдается бесплатно. Выписка лицевого счета необходима для уверенности в том, что в квартире не прописаны дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.п. (ОБРАЗЕЦ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА licevoy-schet.doc )
  2. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
  3. Выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Ее можно получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (оно же - БТИ или БРТИ). Выписка подготавливается 3 дня, а за ее выдачу будет необходимо заплатить символическую сумму.

Это краткий список того, что нужно собрать. Подробный план действий, как и где оформлять документы на продажу квартиры подробно расписан в статье «Как самостоятельно продать квартиру в Беларуси. План действий. Вопросы и ответы.»

Проверка истории квартиры на «чистоту»

  1. Дееспособность продавца – проверка на предмет состояния на учете в нарко- или психодиспансере. Идеальным вариантом является тот продавец, который уже позаботился о наличии таких справок.
  2. Наследство. Здесь стоит насторожиться, если документ, устанавливающий право собственности на квартиру – договор наследования. Внезапно появившиеся родственники или наследники могут оспорить завещание. Проверить это можно по запросу в ЗАГС.
  3. Наличие жены/мужа. Мы уже говорили о продаже квартиры с разрешением супруга. Если паспорт продавца чист, то не будет лишним сделать соответствующий запрос в архив ЗАГС-а, на предмет наличия супруга.
  4. Временно выписанные люди (зеки и др.) Это самая распространенная байка, которая проверяется легче всего – по копии лицевого счета.
  5. Доверенность. Продажа квартиры по доверенности – довольно редкая ситуация. Но если квартира вам приглянулась, лучшим выходом будет присутствие лица, выдавшего доверенность, во время сделки. Если это невозможно, как минимум необходимо убедиться в том, что этот человек жив и здоров. Также доверенность необходимо проверить и у нотариуса.
  6. Проверка на запрет на отчуждение. Эту информацию предоставляет БТИ. К примеру, запрет на отчуждение может быть наложен по причине невыплаченного кредита.

Заключение сделки купли-продажи

  1. Сделку купли-продажи можно совершить в БТИ. В таком случае выписку можно не получать – всю необходимую информацию работники агентства посмотрят по специальной базе в момент оформления. В оформлении сделки в БРТИ есть еще одно небольшое преимущество: после заключения договора можно сразу подать заявление о государственной регистрации и заказать технический паспорт. Сделка в БТИ явно более удобный и надежный вариант.

  2. Сделку купли-продажи можно совершить у нотариуса. Но после ее заключения надо посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для заказа все тех же документов.

2. Купить/продать неприватизированную квартиру

Дела с покупкой/продажей неприватизированных квартир обстоят гораздо сложнее, чем с приватизированными. По сути, собственник этой недвижимости – государство, соответственно, продать ее невозможно. Приватизация стоит недешево и часто случается так, что на ее оплату попросту нет средств. В таком случае стоимость приватизации ложится на плечи будущего покупателя.

Ознакомиться с порядком приватизации жилья можно в соответствующем законе Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь».

Мы же рассмотрим порядок действий, не вдаваясь в хитросплетения юридического языка.

Приватизация квартиры начинается с похода в службу «Одно окно» в администрацию соответствующего района Минска. Идти в «Одно окно» необходимо всем лицам, которые обладают правом пользования жилым помещением. В администрации пишется соответствующее заявление, под которым подписываются все совершеннолетние наниматели.

В заявлении подтверждается согласие на оформление приватизации на одного или нескольких членов семьи, которые участвуют в приватизации, перечисляются все лица, которые имеют право пользоваться помещением. Подтверждается также долевое участие денежными средствами в выкупе части помещения, не оплаченной жилищными квотами.

При подаче заявления при себе необходимо иметь следующие документы:

  • Паспорта
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если они есть)
  • Документы, которые подтверждают права на льготы (для лиц, имеющих такое право)
  • Чеки «Жилье» с выпиской из чекового счета (в случае их наличия)
  • Если граждане, за которыми сохраняется право использования помещения, не могут явиться лично, требуется письменное нотариально заверенное согласие

После этого в месячный срок со дня подачи заявления администрация района принимает решение о приватизации квартиры.

После принятия решения, составляется договор приватизации, который заверяется нотариусом. И вот здесь возникает самый насущный вопрос – деньги. Если всей суммы на руках нет, то в таком случае государство предоставляет рассрочку, с условием первоначальной выплаты в размере 10% от стоимости приватизации.

Таким образом, заплатив первоначальные 10% (сумма, в основном, приемлемая), можно смело регистрировать право собственности и получать технический паспорт. Таким образом,  на руках окажутся все документы, необходимые для сделки.

Но, несмотря на приватизированную жилплощадь, продать ее невозможно до  тех пор, пока в «Минском городском агентстве по госрегистрации и земельному кадастру» (оно же – бывшее БРТИ) числится задолженность по приватизации. Поэтому порядок действий следующий:

  1. Необходимо найти покупателя
  2. Покупатель вносит задаток, равный сумме долга (это оговаривается в предварительном договоре).
  3. Задолженность по приватизации погашается за счет задатка
  4. В банке получается соответствующая справка о погашении задолженности
  5. Справка предоставляется в агентство по госрегистрации и земельному кадастру.
  6. Запрет на продажу снимается
  7. Квартира продается по обычной схеме покупки-продажи приватизированной квартиры.

3. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок

В таком случае для купли-продажи квартиры понадобится разрешение местного исполкома. Этот момент является одним из самых затратных по времени. Разрешения выдаются на заседаниях, которые проводятся 2 раза в месяц. Причем запросить разрешение необходимо не менее, чем за 7 дней до заседания. После принятия решения, разрешение выдает служба «Одно окно» все в том же исполкоме.

Порядок получения разрешения следующий:

  1. Найти подходящую квартиру для переселения
  2. С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи (ОБРАЗЕЦ predvaritelnyy-dogovor.doc )
  3. В службу «Одно окно» необходимо отнести паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы на свою текущую и будущую квартиры, а также предварительный договор
  4. В том же «Одном окне» необходимо написать заявление (образец заявления выдают непосредственно при его написании)
  5. Ожидание решения по заявлению.

В целом, при продаже и покупке новой квартиры, в отношении несовершеннолетних рассматривается главное условие – как минимум не должно быть ухудшения жилищных условий. Проще говоря, дети должны прописаться в квартиру с такими же или лучшими условиями, чем были в продаваемой квартире.

С момента заключения предварительного договора и окончательного подписания всех документов и передачи денег проходит не меньше месяца. В редких исключениях, процесс происходит быстрее, но лучше заранее настроить себя на ожидание.

Если же продавец не согласен ждать месяц, можно просто выписать детей к бабушке, родственникам и др.

Важно: выписать в «никуда» нельзя!

4. Если квартира нажита в браке

В таком случае продажа квартиры возможна только с согласия обоих супругов. Для этого они либо вдвоем присутствовать при оформлении сделки, либо первый супруг должен иметь при себе письменное нотариально заверенное согласие на проведение сделки. (ОБРАЗЕЦ ПИСЬМЕННОГО СОГЛАСИЯ suprug.doc )

Помимо этого, точно такое же согласие должны дать все совершеннолетние члены семьи продавца, которые прописаны в квартире.

Если кто-то из прописанных в продаваемой квартире находится за границей и не может приехать:

  • для совершения сделки продавцу понадобится его нотариально заверенное заявление о том, что прописанный не против продажи. Но выписаться он может только приехав в Беларусь.
  • До тех пор, пока он не выпишется, покупатель квартиры и члены его семьи прописаться в новую квартиру не смогут, хотя и будут ее владельцами. Единственный вариант - выписывать в судебном порядке (издержки около 300 у.е.).

5. Как передавать деньги при покупке/продаже

Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.

Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.

Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет,  с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.

Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.

6. Что делать после покупки квартиры

После успешной сделки по покупке квартиры, можно наконец-то вздохнуть полной грудью. Но расслабляться еще рано – необходимо переоформить еще некоторые документы.

  1. Оформить регистрацию в новой квартире (ЖЭС)
  2. Заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС)
  3. Переоформить телефонный номер (по адресу телефонного узла вашего района)
  4. Заключить договор электроснабжения («Энергосбыт»)
  5. Заключить договор водоснабжения (УП «Минсководоканал») и предъявить его в ЖЭС

7. Как подарить квартиру

Когда речь идет о дарении квартиры, исключается взаимодействие с незнакомыми людьми и большими суммами денег, поэтому сам процесс проходит без напряженности. В остальном же он похож на обычную куплю-продажи квартиры. Перечень документов, необходимых для дарения:

  1. Паспорта дарителя и одаряемого
  2. Копия лицевого счета
  3. Выписка из Единого регистра недвижимого имущества (если договор заключается  у нотариуса)
  4. Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)
  5. Согласие всех совершеннолетних, прописанных в квартире
  6. Технический паспорт
  7. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи и т.п.)

После заключения договора (ОБРАЗЕЦ dogovor-dareniya.doc ]) необходимо зарегистрировать его в БТИ. Никаких налогов платить не нужно, кроме тех случаев, когда даритель и одаряемый не состоят в близком родстве.

8. Распространенные схемы мошенничества

Схем мошенничество достаточно много и разобрать каждую из них затруднительно. Рассмотрим самые распространенные варианты «разводов» при покупке квартиры.

  1. При покупке квартире в договоре указывается не вся сумма. Чаще всего это объясняется нежеланием платить налоги в полном размере и посещать налоговые органы. Таким образом, оставшаяся часть стоимости официально нигде не фигурирует. После этого бывший продавец подает в суд с иском о признании сделки недействительной. При выигрыше иска, квартира возвращается продавцу, а покупатель получает только официально прописанную в договоре сумму.
  2. После продажи квартиры бывший продавец не спешит из нее выписываться, ссылаясь на различные обстоятельства. В таком случае недобросовестного бывшего собственника можно выписать через суд, однако, это займет определенное время, а также потребуется оплата услуг адвоката и госпошлин.
  3. Квартира продается нескольким покупателям. В таком случае, владелец квартиры делает копии документов, заверяет их у разных нотариусов и одновременно получает деньги от нескольких покупателей. Реальным собственником квартиры станет тот, кто первый зарегистрирует ее в бывшем БРТИ. Поэтому лучше проводить сделку сразу в БРТИ.
  4. Если передача денег происходит в момент нотариального оформления, риск для покупателя заключается в том, что квартира уже возможно продана или используется в качестве залога.
  5. Если передача денег происходит после оформления договора, покупатель может попросту не передать никаких денег, хотя по документам сделка состоялась успешно. Риэлторы предлагают свои услуги по приему-передаче денег,  но если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры без их участия – точно такую же услугу может предложить банк. В таком случае банк выступает гарантом сделки – деньги на счету будут находиться до того момента, пока не будет предоставлен полный пакет документов о состоявшейся сделке.

Примечание: БТИ или БРТИ - устаревшее название организации, современное - “агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал @govorim_news
Заметили ошибку? Выделите текст, нажмите Ctrl+Enter и оставьте замечание!

Написать комментарий

Информация
Чтобы написать комментарий вам нужно авторизоваться или зарегистрироваться
  1. Гость Настя Гость Настя 4 декабрь 2017, 14:58 !
    -1
    Добрый день
    Хочу купить квартиру, нашла понравившийся вариант, но есть одна проблема. Не узаконенная ниша на кухне (в вентшахту). Чем мне это грозит при ее покупке и оформлении. Покупаю у собственника
    Благодарю за ответ
  2. Govorun Govorun 8 октябрь 2016, 12:13 !
    +1
    Цитата: Алексей Лукьянчик
    Добрый день! Огромное спасибо за очень ценную информацию.
    У меня такой вопрос:хочу купить квартиру, но чтоб владельцем был отец. Что для этого необходимо и можно ли избежать его присутствия?

    Скорее всего без присутствия отца не получится. Возможно получится как-то оформить по доверенности, позвоните в БРТИ - они подскажут.
  3. Алексей Лукьянчик Алексей Лукьянчик 27 сентябрь 2016, 14:27 !
    +2
    Добрый день! Огромное спасибо за очень ценную информацию.
    У меня такой вопрос:хочу купить квартиру, но чтоб владельцем был отец. Что для этого необходимо и можно ли избежать его присутствия?
  4. Гость Алексей Гость Алексей 27 сентябрь 2016, 14:24 !
    -2
    Добрый день! Просто отличная информация для покупателя, большое спасибо.

    У меня такой вопрос: собираюсь покупать квартиру, но хочу оформить на отца, т.е. чтоб владельцем был он. Что для этого необходимо сделать?
  5. Елена Хоровец Елена Хоровец 3 сентябрь 2016, 08:42 !
    0
    ДД, сейчас встал вопрос о продаже квартиры самостоятельно(но не хочу я АН платить))) и данная статья мне очень помогла)))спасибо вам!
  6. Виктор Виктор 21 декабрь 2015, 19:13 !
    +1
    Спасибо. В закладки страницу.

Обращались ли вы за помощью в милицию?

Новости Беларуси

Корона возвращается: в Беларуси подтверждено более 800 новых случаев заражения за сутки

Хотите узнать больше? По данным на 23 октября впервые с конца августа прирост выявленных случаев превысил 800 человек. Как сообщил Минздрав в своем официальном

На акциях 18 октября было задержано 230 человек

Хотите узнать больше? Данные приводит сайт правозащитников «ВЕСНА». Некоторых из задержанных позже отпустили. Имеется информация, что среди задержанных есть

Рынок корпоративных облигаций Беларуси скорее мертв, чем жив

Хотите узнать больше? Рынок корпоративных облигаций Беларуси по-прежнему едва дышит Как таковой инвестиционной активности на рынке корпоративных облигаций как не было, так

Что делать, если вас на работе или службе пытаются заставить пойти на митинг?

Хотите узнать больше? Власти планируют свезти тысячи бюджетников со всех концов Беларуси 25 октября в Минск, где по их задумке должен пройти масштабный митинг за

США отказались считать "белорусское экономическое чудо" рыночной экономикой

Хотите узнать больше? США не признали Беларусь страной с рыночной экономикой Беларусь сохранит статус страны с нерыночной экономикой, сообщается на сайте Министерства

В Минске женщины снова вышли на Женский марш - фото, видео

Хотите узнать больше? «Пошел вон, ты и твой ОМОН!» — скандирует колонна женщин на проспекте Независимости в Минске. Женщин требуют отставки Лукашенко, свободных выборов и

Что сейчас со "старой" белорусской оппозицией?

Хотите узнать больше? Акция протеста в Минске, 18 октября Широко распространено мнение, что наблюдающийся сегодня в Беларуси небывалый общественный подъем, многотысячные

Секретная поддержка госпредприятий на 2 млрд. рублей из бюджета вызывает вопросы

Хотите узнать больше? Лукашенко говорил, что «вертолетных» денег не будет, но группе госпредприятий выделили не менее двух миллиардов. За июнь-сентябрь власти выделили не